盤點與展望：攜政策利好開啟庫存“融冰”之旅

2015年，對于大多數(shù)三四線城市的樓市來說，都不大好過。雖然2014年四季度，行業(yè)已經(jīng)露出了整體下滑的態(tài)勢，但大家都沒料到，2015年初，勢頭就開始急轉(zhuǎn)而下，而且這個盤整期到目前為止，還沒結(jié)束。

銷售放緩、房價下調(diào)、量價齊跌，這是三四線樓市的整體寫照。所不同的，也只是回調(diào)的幅度大小而已。因此，到現(xiàn)在置業(yè)者還有繼續(xù)打聽觀望的：這波調(diào)整周期到底部了嗎？

這是個不好給出明確答案的問題。不過，看空的情緒大可不必繼續(xù)蔓延。因為對于一個行業(yè)發(fā)展來說，從蠻荒起步、無序瘋狂生長，到行業(yè)規(guī)范調(diào)整、穩(wěn)定健康后二度揚帆，這是一個完整的行業(yè)發(fā)展周期。經(jīng)過逆境的反思、淬煉，一個行業(yè)才能走向成熟。

當然，對于一個事關(guān)國計民生、牽涉上下游一大串經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的行業(yè)來說，放任其跌宕下墜也是不現(xiàn)實的。這也是看空情緒不必無度彌漫的理由之一。

因此，當行業(yè)勢頭開始快速下滑的同時，扶持政策跟著出臺了，從中央到地方，從貨幣政策到財稅杠桿，不一而足。可以說，2015年是名副其實的樓市政策年。寬松的外部環(huán)境，在2016年將確定延續(xù)下去。

雖然政策不一定產(chǎn)生立竿見影的效果，但對購房者的信心卻潛移默化地產(chǎn)生了正向的影響，信心比黃金更珍貴不是嗎？市場上升期的開啟，都是從預(yù)期看好開始的。

兜住了“底”，政策層面也認識到樓市分化的實際，意識到樓市復(fù)蘇不能簡單地一刀切，因此，新一輪的扶持措施，更加注重因城施策。而2016年，“房產(chǎn)去庫存”更是上升為國家五大經(jīng)濟工作任務(wù)之一，頂層設(shè)計還為此開出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等五味“藥方”。利好政策環(huán)境的春風吹拂，去庫存的“融冰”之旅開啟了。

而行業(yè)本身也在積極自我調(diào)整。于石獅樓市來說，2015年的土地市場已經(jīng)“關(guān)閘”，剎住了商品房的新增供應(yīng)。各樓盤也通過各種形式回調(diào)房價、以價換量。至今為止，每月成交雖有所起伏，但總是有在慢慢去庫存，總體也仍不失穩(wěn)健二字。

2015年年底，多個項目陸續(xù)交房了，2016年年中，又有一波項目達到交付條件。現(xiàn)房后，開發(fā)商的資金鏈就沒那么大壓力了，購房者對樓盤的品質(zhì)如何也可以有個更直觀的了解，而這兩個因素都會是后市回暖的有利促進。

一個禮拜前，泉州城東，保利砸出28個億，拿下其中兩幅地，樓面價就達到6500多元/m2。而周邊一些樓盤，或者說其他板塊的項目，經(jīng)過前一陣子回調(diào)，當前的售價有才七八千/m2的。于是，漲價在即成了一些樓盤的新廣告語。而只要風向轉(zhuǎn)了，它影響和帶動的，可不僅是一個板塊、一座城池而已。

（記者 康清輝 顏華杰）

【政策篇】 政策頻打組合拳

2015年是樓市政策年。

這波寬松的樓市政策，從2014年三季度就開始了，而2015年則是持續(xù)不斷地加碼。從松綁限購開始，以信貸寬松為主要發(fā)力點，多輪降準降息、公積金門檻降低，及至土地收緊、稅收減免、購房補貼、戶籍改革，從中央扶持到地方刺激，可謂全方位鼓勵購房需求。

“閩七條”、“泉十條”、“石十條”，在助力樓市去庫存方面，省、泉州及石獅三級政府從來不曾落后過。

330新政、5次降準降息、二套房降首付、公積金新政、新版930、嚴控供地、“限外”松綁……扶持樓市的政策一波一波，按業(yè)內(nèi)的觀點，是呈現(xiàn)出了“密集、立體化、全方位、組合使用”的特點。

對于購房者來說，最實在的，首先是購房門檻降低，首改房按首套房算，并享受降低首付政策，其中公積金的放開對于很多公務(wù)、事業(yè)單位的購房者來說更是一大福音。其次，是貨幣流動性持續(xù)釋放，5次降息帶給購房者的是實實在在的支出減免。

2015年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議提出化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析，未來政策仍將繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件。同時也將加快落實戶籍改革促進住房消費，完善保障性住房分配貨幣化制度，并緩解企業(yè)的融資壓力。

（小康）

【房企篇】 以價換量進行時

相比起2013年時的你方唱罷我登場，進入盤整期的2015年，市場營銷淡定了許多。有的，只是各種中國傳統(tǒng)節(jié)假日和西方洋節(jié)時，房企在內(nèi)部進行的借題發(fā)揮式的暖場活動。而且，稍具聲色的活動，也以幾家在售的上市房企大盤為主。有意思的是，從本報披露的每月成交榜單來看，排行靠前的，也是這些活動比較活躍的大盤。

2015年，各大樓盤的產(chǎn)品底牌基本都亮相完畢。大平層、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、挑高雙用soho、聯(lián)合辦公，此前沙盤中的新產(chǎn)品紛紛兌現(xiàn)。較有影響的，還有泰禾廣場的商業(yè)廣場開業(yè)，這一前沿的商業(yè)模式，能在多大程度上影響這座城市的商業(yè)格局，尤其是周邊其他類型的物業(yè)產(chǎn)品，仍需拭目以待。

市場更關(guān)注的，當然還是房價。從2014年四季度開始，價格回調(diào)成了多數(shù)樓盤的選擇。當然，其實現(xiàn)形式則豐富得多。新一期產(chǎn)品直接降價的、預(yù)存抵扣的、車位抵扣的，當然還有概念性的“眾籌”、“1元起拍”等等。不管形式直接還是委婉，一個共同的主題就是以價換量去庫存。

而今，市場基本進入準現(xiàn)房乃至現(xiàn)房時期，像寶島東路板塊去化較好的幾個樓盤，去化率達到七八成。但對于整個市場的存量來說，尤其是體量相對不大的項目，2016年里，去庫存仍將是市場的主基調(diào)。

（小康）