《石獅市安置房和保障性住房小區物業管理暫行規定》日前出臺，以下為獅政綜〔2016〕19號全文發布。

石獅市安置房和保障性住房小區物業管理暫行規定

一、總則

為規范我市安置房和保障性住房小區的物業管理活動，營造整潔、有序、和諧的居住環境，根據《物業管理條例》（中華人民共和國國務院令〔2007〕第504號）、《福建省物業管理條例》（2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過）、《石獅市規劃建設局關于印發<石獅市商品住宅專項維修資金管理暫行規定>的通知》（獅建綜〔2010〕72號）、《石獅市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》（獅政綜〔2012〕155號）、《石獅市人民政府關于進一步加強我市三級物業管理協調體系工作的通知》（獅政綜〔2014〕75號）規定，結合我市實際，制定本暫行規定。

（一）石獅市范圍內安置房和保障性住房小區的物業服務及其監督管理，適用本規定。

（二）本規定所稱安置房，是指項目拆遷安置過程中由政府統一規劃、投資、建設，向被征收人提供的回遷和異地安置住房。

本規定所稱保障性住房，是指政府投資或企業和其他機構在政策支持下投資建設，限定戶型、面積，按政府定價出租、出售的政策性住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房等。

（三）安置房和保障性住房物業管理工作堅持“政府指導、屬地管理、齊抓共管”的原則。

（四）市物業管理領導小組對全市安置房和保障性住房小區的物業管理活動負總責，負責協調處理安置房和保障性住房在使用管理和物業管理活動中出現的重大問題。

國土規劃、交建、城管、財政、公安、經濟、環保、民政、市場監督等部門依據各自職責做好與安置房和保障性住房小區物業管理有關工作。

（五）建立街道（鎮）、社區（村）、業主委員會（小區管理委員會）、物業服務企業“四位一體”的工作機制，具體職責如下：

街道辦事處（鎮人民政府）具體負責轄區內安置房和保障性住房小區的物業管理工作，將安置房和保障性住房小區作為社區管理的重要組成部分，成立物業管理領導小組，建立物業管理聯席會議制度，牽頭組建小區管理委員會或業主委員會，協調解決小區物業管理相關事項及矛盾調處工作。

社區居委會（村委會）應將物業管理納入社區公共管理服務范疇，配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）組建小區管理委員會或業主委員會，參與小區秩序維護、物業費收取等物業管理日常工作，引導安置房和保障性住房業主或使用人樹立物業有償服務意識，參與對轄區內物業服務企業監管、考評工作；引導安置戶集中居住，整合剩余房源發展房東經濟。

業主委員會（小區管理委員會）負責監督物業服務企業履行物業服務合同，督促業主自覺遵守《管理規約》（《臨時管理規約》），履行義務，及時了解業主的意見和建議，協助社區委員會（村委會）做好相關工作。

物業服務企業應全面履行合同約定，提供質價相符的服務，接受市、街道（鎮）、社區（村）、業主委員會（小區管理委員會）及業主的監督，協助社區居委會（村委會）積極開展活動，定期將小區住戶信息反饋給社區居委會（村委會）及保障性住房管理機構，協助做好綜治、安全等工作。

（六）市政府每年度組織對各街道（鎮）物業管理工作情況進行考核，對物業管理工作指導監督不力造成較大影響或失職、瀆職的，追究相關單位和人員的責任，并在績效考核時給予相應認定。

二、物業管理區域劃分與物業交付

（一）安置房和保障性住房物業管理區域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。

保障性住房和以回遷安置房為主的區域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個獨立的物業管理區域。棚戶區改造項目開發建設的商品房區域內的少量回遷安置房，應與商品房劃分為同一個物業管理區域。

劃分物業管理區域應以小區建設用地規劃許可證確定紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區布局等因素。

（二）建設單位在安置房或保障性住房申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應持有關資料向房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。

房地產行政主管部門應當自受理申請之日起15個工作日內,會同街道辦事處（鎮人民政府）進行物業管理區域劃分，并告知建設單位或居委會（村委會）。

（三）項目指揮部（業主單位）應在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有關資料向所在街道辦事處（鎮人民政府）申請確認行政管理歸屬，如需社區設置和調整，由所在街道辦事處（鎮人民政府）按照社區居委會設置、范圍調整的要求和程序提出申請，民政部門審核后，報市人民政府審批。

（四）項目指揮部（業主單位）必須按《福建省物業管理條例》等規定配足物業管理用房，并對物業管理用房進行普通裝修。提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。

民政、國土規劃、財政部門應當統籌規劃社區配套服務用房，建設單位或項目指揮部（業主單位）必須按規劃要求比例配置社區配套服務用房。

（五）建設單位與街道辦事處（鎮人民政府）或項目指揮部（業主單位）辦理安置房或保障性住房移交手續15日前，應當按照住建部《物業承接查驗辦法》及相關規定，與選聘的物業服務企業完成物業承接查驗工作，并在承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業管理用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

安置戶與選房小組辦理選房手續后，憑交房通知單等材料向物業服務企業辦理入住手續。

（六）鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

三、物業管理與服務

（一）安置房、經濟適用住房、限價商品住房交付前一個月由屬地街道辦事處（鎮人民政府）負責組織社區居委會（村委會）和業主代表成立小區管理委員會，代行小區業主委員會職責。具體成立辦法由各街道辦事處（鎮人民政府）另行制定。

小區管理委員會履行下列職責：

1．在屬地鎮政府（街道辦事處）、村（社區）的組織和參與下，代表小區業主選聘前期物業管理階段的物業服務單位，由屬地鎮政府（街道辦事處）與物業服務單位簽訂前期物業服務合同；

2．及時了解業主、物業使用人關于物業服務的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督物業服務單位履行物業服務合同；

3．對違反臨時管理規約的業主、物業使用人進行告誡；

4．協助所在地街道辦事處（鎮人民政府）做好物業服務費減免有關工作；

5．協助做好小區內人口管理和戶籍遷移、登記工作。

（二）安置房、經濟適用住房、限價商品住房已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，所在地街道辦事處（鎮人民政府）應牽頭組織召開業主大會選舉產生業主委員會。市物業行政主管部門應加強對業主委員會成立工作的業務指導。

業主委員會成立后，小區管理委員會職責自行終止。

（三）廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負責管理，履行以下職責：

1．選聘物業服務單位，簽訂物業服務合同；

2．監督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業服務；

3．會同物業服務企業做好廉租住房、公共租賃住房的動態管理和跟蹤服務工作；

4．負責入住和退出時移交、驗收、接管、結算等管理工作，建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案，發布使用動態信息；

5．承擔廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關的招標、委托等管理工作；

6．辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作；

7．核撥物業服務費補貼；

8．受理舉報和投訴，并及時依法處理；

9．委托的其它管理事項。

（四）安置房、經濟適用住房、限價商品住房的物業服務由小區管理委員會（業主委員會），廉租住房、公共租賃住房的物業服務由專門管理機構，在市物業行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）的監督指導下選聘有資質、誠信經營的物業服務企業，并按照以下規定時限完成：

1．經濟適用住房、限價商品住房的新建物業項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租賃住房的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；

3．重新選聘物業服務企業的，按原物業服務合同的約定完成；未約定的，應在原物業服務合同終止前60日完成。

未能及時選聘物業服務企業的，所在地社區居委會（村委會）要先行介入代管，為住戶提供基本的物業服務。

（五）物業服務企業應當對管理區域內的共用物防、消防、技防設施進行維護管理，提供安全防范服務，并按合同約定向物業管理區域內全體業主提供以下服務：

1．房屋共用部位的維護與管理；

2．房屋共用設施設備及其運行的維護與管理；

3．共用部位、場所的環境衛生、綠化管理服務；

4．小區內公共秩序、消防、交通等協助管理事項服務；

5．房屋裝飾裝修管理服務；

6．房屋檔案資料管理；

7．法律法規規定和物業服務合同約定的其他服務。

未按物業合同的約定或有關規定配置相關服務崗位人員的，物業企業主管部門責令整改并按有關規定給予處罰。

（六）物業服務企業應在合同簽訂之日起30日內向項目所在地物業行政主管部門辦理合同備案手續。物業服務合同應當明確約定物業服務人員配置詳細情況，物業服務企業可優先聘用住戶中符合條件的待業人員。

物業服務企業不得聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動，物業管理項目經理須有兩年以上的項目管理經驗。若因工作原因物業項目經理需變更的，必須提前30天將變更情況報送安置小區所在街道（鎮）審核，經同意后方可進行變更，并抄送物業主管部門備案；物業企業未經審核擅自變更或未按要求配置項目經理的，物業企業主管部門責令整改并按有關規定給予處罰。

（七）街道辦事處（鎮人民政府）應建立物業管理聯席會議制度，聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集，市場監督、衛生局、國土規劃局、交通建設局、城市管理局、環保局、消防大隊、公安派出所、業委會（安置房小區管理委員會）、電力公司、自來水公司、物業服務企業、社區居委會等單位參加，每季度召開一次。

同時，加強對物業管理的監督檢查和工作指導，每季度對物業服務企業的人員配置、服務內容等進行檢查，確保向業主提供優質物業服務。

（八）鼓勵街道（鎮）自行組建具有獨立法人資格、有資質的物業服務企業承接安置房或保障性住房小區物業管理工作。

（九）小區管理委員會負責擬定小區臨時管理規約，業主委員會、專門管理機構負責擬定小區管理規約，依法約定業主的共同利益和應當履行的義務及違反規約應當承擔的責任等事項。

（十）自首戶業主辦理交付手續之日起，街道辦事處（鎮人民政府）須指派社區（村）干部協同小區業委會或專門管理機構參與小區管理，同時應設置物業管理服務隊伍，及時處理違規改擴建、裝修、車輛停放等行為，要求行為人立即違法違規行為，并及時整改，行為人未按要求整改的，應當及時報告相關行政管理部門依法處理。

市人事組織部門應根據安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業管理機構設置和人員編制問題。