北京萬科前往河北香河參加土地競拍路上遭毆事件已經發生一個月。至今，官方未給明確說法，涉案人員未露面。據網易房產了解，萬科方面已通過正常司法程序完成立案，并聘請刑事律師，要求縣政府公安局全力破案。報案當天，香河方面即抓到三個犯罪嫌疑人，現已進入司法審訊和盤問程序。

萬科香河遭三強施暴現場圖

土地出讓亂象叢生，成為香河這個欠發達地區向發達過渡過程中，利益重新分配的注腳。尚無結論表明作案勢力的真實身份，但在這片習慣了非市場化手段維護開發利益的土地之上，千絲萬縷的證據均指向香河本土開發商——三強集團。

網易房產獲悉，就在萬科-五礦聯合體參與此地塊報名前幾天，三強曾通過各種渠道試圖勸退萬科及五礦，但未成功。此番兩家品牌開發商意圖聯合獲取的焦點地塊，正是由三強負責一級開發及拆遷工作。

“這塊地三強拖了很多年都沒有拆遷。不能粗暴判斷打人方是誰。可以肯定的是，如果萬科、五礦參與土地競拍，將直接觸動三強利益。” 不愿具名的環京資深土地拓展人士對網易房產表示。

通過市場化手段拿地，怎會搶食香河本地一級開發商的利益?如果三河縣在當地勢力籠罩下已淪為人門口中的“三強縣”，一切就不難解釋了。

網易房產獨家獲悉，作為香河本土最大一級開發商，三強向拿地開發商收取巨額土地補償款，并不提供發票，已成為當地公開潛規則。其生財路徑是：通過限制拿地開發商數量，協助有直接利益關聯的一級開發商報名參加競拍并底價中標，后者向政府繳納土地款時，三強將得到與政府財政收入幾乎等額的巨額補償金。

接近萬科五礦方面的人士對網易房產說，在前往香河拍地之前，萬科五礦曾與三強方面有過接洽，但在對方開出的游走于灰色地帶的利益訴求面前，選擇了拒絕潛規則，于是遭遇涉黑勢力暴打。

三強開出的什么條件挑釁了萬科五礦的拿地底線?

7月13日，網易房產曾在《深喉揭秘：法外之地 北三縣土地市場潛規則大起底》一文中深度曝光這片蠻荒之地土地買賣的種種亂象。近日，一位環京資深土地拓展人士向網易房產披露了流血事件背后，以三強為代表的香河土地買賣利益鏈條。地產壹線將在后文呈現其中細節，并持續關注相關事件及北三縣樓市發展。

三河縣已成“三強縣”？

在三河，試圖拿地的開發商，無論勢力、財力、政商關系均拼不過做一級開發的地頭蛇，已是常態。

緣何至此?香河及北三縣等環京房地產飛漲區域，政府將土地一級開發權原則上全權授予了本土企業。完不成一級開發，便等不來后續的土地拍賣。掌握一級開發這條命脈，相當于扼住北三縣樓市喉嚨。

當地縣級政府無力、也不準備撥款支撐這部分一級開發財政支出，地頭蛇替政府完成了政府該做的事。

根據網易房產了解，當地企業在承包一級開發同時，自行承擔拆遷、安置費用。待一級開發商建好回遷房，村民回遷上樓后，再將要拆遷的地塊整理出來。

大量集體用地和農用土地拆遷、安置工作事無巨細，和老百姓打交道總是難的，一級開發商替政府啃完最難啃的骨頭，可以從利益上獲得補償——地方政府會在土地掛牌出讓時為一級開發商留出10%-12%的利潤空間。

一個可怕的事實是，多年以來，香河土地拍賣掛牌底價與真實成交價格往往相差一倍。環京資深土地拓展人士稱，拿地方面多為一級開發商的熟臉，對方成功奪地后直接跟一級開發商簽協議補給其約一倍于底價的土地補償款，成為香河賣地潛規則。

“這些錢基本上轉化成一級開發商的利潤。假設每畝200萬，四五百畝的地塊就能白得8到10個億。”

在香河，以這種形式做大做出名的一級開發商，最為人熟知的便是三強，以至于三河縣甚至有著“三強縣”的別稱。香河以西，燕郊則存在所謂“四大家族”的當地勢力。三強們和四大家族們的意圖顯而易見，由其自己或其指定的競標人拿到地塊，方可牢牢占據牟利渠道。

在河北省房價快速上漲區域，一級開發商借此獲取收益，輸送利益，繼而反哺利益，燕郊、香河表現得尤其激烈。他們盡可能防止意外發生。這樣的意外不僅包括地塊經市場手段旁落外人，也包括競買隊伍擴大后抬價，導致成交價遠超底價——

萬科-五礦聯合體這樣的外來戶一旦出現在國土局競拍現場，地塊被其搶走的可能性陡增;即便最終仍被三強系拿下，若競拍價格發生溢價，其將不得不支付更多地價款，利益將從地頭蛇的口袋內轉到政府之處。

一個略顯夸張但極能說明問題的說法是——當地人士稱，香河99%的土地交易均在一級開發商的勢力籠罩下實現了底價成交。