今天(5月19日)，人民日報(bào)官方微信公眾號推送了這樣一則新聞：

多數(shù)城市居民都住在小區(qū)里，或大或小;幾乎每個(gè)小區(qū)都面臨物業(yè)管理問題，或多或少。但你有沒有想過，如果你的小區(qū)沒有物業(yè)公司，生活會是什么模樣?

還別說，廣州真有這么一個(gè)小區(qū)——深嵌在狹窄擁擠的怡樂路內(nèi)的祈樂苑，因長期不滿服務(wù)，業(yè)主一氣之下炒了物業(yè)公司，索性嘗試業(yè)主自管。

俯瞰祈樂苑小區(qū)

一轉(zhuǎn)眼，3年已過。據(jù)說，小區(qū)業(yè)主每天嗨皮著呢，生活不僅井井有條，還賺了一大筆。

有這好事?業(yè)主自管?怎么管?能管好?我們這就去實(shí)地看一看。

物業(yè)費(fèi)10年不漲，凈賺五六百萬

祈樂苑新修葺的正門上掛著“熱烈慶祝祈樂苑小區(qū)業(yè)主自管三周年”的橫幅，行人從小區(qū)正門走過。

沒物業(yè)，小區(qū)不亂套?

進(jìn)門一看，眼前路面干凈整潔、廣場綠樹掩映、車輛停放齊整;迎面走來的業(yè)主，神情從容淡定。

有物業(yè)的時(shí)候，反而不這樣。1999年就住進(jìn)來的資深業(yè)主鄧伯告訴眼哥，那時(shí)治安問題不斷、環(huán)境臟亂不堪、設(shè)施損壞嚴(yán)重。住在17層的鄧伯，甚至連續(xù)一周不敢出門，“因?yàn)殡娞萁?jīng)常故障，下了樓不知道回來時(shí)要不要爬樓梯。”即便如此，物業(yè)公司還總說“入不敷出”，多次試圖私漲物管費(fèi)，甚至不惜偽造業(yè)主簽名。

這氣誰受得了，業(yè)主們怒了：按法律程序成立業(yè)委會，召開業(yè)主大會炒掉舊物管公司，“心一橫”走上了自管之路。

這不，自管3年來，物業(yè)費(fèi)沒上調(diào)一分錢，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米;停車月保費(fèi)甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

那么問題來了：10年來物價(jià)、人工漲了又漲，這么低的收費(fèi)如何維持小區(qū)日常運(yùn)轉(zhuǎn)?

52歲的冼敏強(qiáng)是土生土長的“老廣”，2013年6月祈樂苑第一屆業(yè)委會成立時(shí)，他就是委員;前年換屆，他成了業(yè)委會主任，一直干到今天。他給眼哥算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)、其他收益三個(gè)部分。支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的工資薪酬和保險(xiǎn)福利，每月大約20余萬元。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等。

“3年自管，小區(qū)共收入約1200萬元。除去支付物業(yè)管理人員工資等費(fèi)用外，還結(jié)余約五六百萬元。”冼敏強(qiáng)稱，一是物業(yè)費(fèi)實(shí)際收入增長了，二是去除了物業(yè)公司在中間的利潤。“過去總有人賴交物管費(fèi)，現(xiàn)在，整個(gè)小區(qū)1400戶沒有一戶遲交、賴交物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)率100%，沒人再當(dāng)‘老賴’。過去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益，不明不白進(jìn)了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在都‘顆粒歸公’了。”

祈樂苑逐漸形成了三層架構(gòu)：最高層是業(yè)委會，由10位委員組成，全部為兼職，不拿一分錢工資;再往下，有一個(gè)物業(yè)中心，直屬業(yè)委會，設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門;最基層是保潔員、保安等一線物管人員。為了保障業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會還對每月開支收入予以公告，詳細(xì)到開會時(shí)購買水果的費(fèi)用。

自管有煩惱，學(xué)費(fèi)沒少交

業(yè)主帶著小朋友在小區(qū)內(nèi)游玩，石碑上寫著“住在祈樂，樂在其中”。廣州日報(bào)全媒體記者 蘇俊杰 攝

當(dāng)然，業(yè)主自管也不是那么好玩，酸甜苦辣咸一樣不少。

炒掉舊物業(yè)公司后，祈樂苑聘請過另外一家物業(yè)公司，搞了一年的“半自管”：即所有收支全部由業(yè)委會統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤。

但是，新物管干得也不咋地。業(yè)委會甚至發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司“吃空餉”。明明只有18個(gè)保安，拿工資的竟然有25個(gè)人。忍無可忍，2015年2月，祈樂苑業(yè)主投票再次炒掉物業(yè)公司，自行組建直接隸屬于業(yè)委會的物業(yè)中心，開始實(shí)施全面自管。

“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好，靠你們幾個(gè)門外漢，行嗎?”個(gè)別業(yè)主質(zhì)疑。剛剛走馬上任的冼敏強(qiáng)心里也打鼓：過去不滿意可以罵物業(yè)公司，如今要再管不好，挨罵的可就是我啦!

幸好冼敏強(qiáng)在企業(yè)做過管理，很快就穩(wěn)住了局面：用省下來的物管利潤適當(dāng)提高保潔員、保安的工資，穩(wěn)定了人員隊(duì)伍，提高了勞動(dòng)積極性。小區(qū)狀況為之一變，業(yè)主信任度明顯回升。

不過，錯(cuò)也沒少犯，學(xué)費(fèi)也沒少交。

比如對于車輛停放，業(yè)委會擬了一個(gè)車輛管理規(guī)定，經(jīng)過業(yè)主大會投票通過了，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)沒有考慮到訪客停車問題，對所有外來車輛一律實(shí)行8元/小時(shí)、上不封頂?shù)氖召M(fèi)政策。

這下不得了，小區(qū)里的老人們炸了鍋：孩子來看一下老爸老媽，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎?

業(yè)委會見招拆招：發(fā)放了2.5元/小時(shí)的“親友卡”，罵聲變成掌聲，皆大歡喜。

3年來，業(yè)主自管從青澀到純熟，運(yùn)營慢慢走上正軌。自管第一年，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部換新，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子;這兩年，業(yè)委會開始用結(jié)余款項(xiàng)對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，讓祈樂苑變得更漂亮。

看起來很美，復(fù)制多思量

自從業(yè)主自管物業(yè)后，祈樂苑的環(huán)境變得越來越好，房價(jià)和租金也相對增長。廣州日報(bào)全媒體記者 蘇俊杰 攝

看到這，你是不是也羨慕嫉妒恨，也想學(xué)學(xué)祈樂苑。

友情提示，這事看起來很美，復(fù)制多思量。物業(yè)管理中矛盾是常態(tài)，利益永遠(yuǎn)在動(dòng)態(tài)平衡中。祈樂苑探索，也依然在路上。

就拿修雨棚這事來說，業(yè)委會便沒少煩心。“廣州雨多，很多業(yè)主希望在一樓屋檐修雨棚，進(jìn)進(jìn)出出方便;可一些二樓業(yè)主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏強(qiáng)一攤手說，這事到現(xiàn)在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業(yè)主自己討論決定。

這些年，報(bào)紙上、電視上、網(wǎng)絡(luò)上，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主糾紛不斷甚至發(fā)展為刑事案件的不少。可是，炒掉物業(yè)、業(yè)主自管可沒那么容易。

冼敏強(qiáng)說，業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會，難;第二步要換物業(yè)，更難;第三步要自管，難上加難!“一方面是對業(yè)委會能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益。”

專家對這事，看法也有不同。廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會會長鄧躍暉認(rèn)為，物業(yè)管理牽扯到方方面面的利益，如果實(shí)施業(yè)主自管，業(yè)主利益可以得到更好的保障，可能社會矛盾就會少很多。“不是否定物業(yè)公司的作用，而是希望能探討一種模式出來，讓業(yè)主獲得更高水平的物業(yè)服務(wù)。”

在廣州大學(xué)社會學(xué)教授謝建社看來，業(yè)主自管更適合單體樓或業(yè)主總量不大的中小規(guī)模小區(qū)，而對廣州眾多戶數(shù)動(dòng)輒幾千上萬的大型小區(qū)來說，“有序”可能比“無序”更重要。這些小區(qū)由于業(yè)主眾多，難以組織，在走相關(guān)程序時(shí)很容易流于緩慢、混亂，在此過程中，不但無法提供更好的物業(yè)服務(wù)，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心。

還有業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足，如果不能建立起一個(gè)完善的民主決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，“業(yè)主話事”很可能蛻變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會話事”。其結(jié)果，是在物業(yè)公司之外，多了一個(gè)“老豆”(廣東話：爸爸)，相應(yīng)就多一重盤剝，多一重風(fēng)險(xiǎn)。

歸根結(jié)底一句話：小區(qū)實(shí)際情況千差萬別，管理模式應(yīng)當(dāng)因地制宜，“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好。”

“人民日報(bào)人民眼”微信號 | 記者：賀林平， 攝影：蘇俊杰

2014年初，廣州祈樂苑小區(qū)業(yè)務(wù)維權(quán)一年半后實(shí)現(xiàn)物業(yè)自管

祈樂苑自管之路多波折（來源廣州參考·廣州日報(bào)）

2012年

前任物業(yè) 暗漲收費(fèi)

祈樂苑現(xiàn)有約1400戶業(yè)主，2000年，開發(fā)商與祈×物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)合同，此后，物管費(fèi)10多年未變。2012年9月，祈×物業(yè)貼出通知，宣稱將上調(diào)物管費(fèi)。同年10月30日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)銀行賬戶被扣多了錢。經(jīng)海珠區(qū)房管局和區(qū)物價(jià)局協(xié)調(diào)，祈×物業(yè)同意退款。同年12月28日，祈×物業(yè)再度張貼公告，稱漲價(jià)獲得“雙過半”支持。同年12月開始，小區(qū)物管費(fèi)漲價(jià)。

2013年

物業(yè)冒簽 業(yè)主起訴

2013年1月，該小區(qū)4名業(yè)主以個(gè)人名義將祈×物業(yè)告上法庭。由于不滿意小區(qū)管理混亂，同年6月，該小區(qū)成立了業(yè)委會與祈×物業(yè)平等對話。經(jīng)過業(yè)委會的收集核對發(fā)現(xiàn)，祈×物業(yè)提供的737份業(yè)主簽名中，發(fā)現(xiàn)共有192戶業(yè)主被冒簽。同年9月3日，海珠區(qū)人民法院判決物管費(fèi)漲價(jià)無效，業(yè)主一審勝訴。業(yè)主們決定換物管，判決生效后，該小區(qū)業(yè)委會啟動(dòng)新物管招標(biāo)工作，同年11月最終經(jīng)全體業(yè)主表決選定“新管家”。

2014年

更換物業(yè) 交接波折

2月28日，新舊物管正式交接，然而，原物業(yè)始終拒交小區(qū)全部管理權(quán)。幾經(jīng)波折的交接之后，新物管卻發(fā)現(xiàn)，連接15部電梯的呼救系統(tǒng)、6部電梯的上行保護(hù)裝置不見蹤影，小區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)控?cái)z像頭都不見了。此外，小區(qū)內(nèi)約80%的消防設(shè)備由于老化故障等問題無法正常使用。

2015年

炒掉物業(yè) 全面自管

新物管接手后，祈樂苑開始了業(yè)主“半自管”，即所有收支全部由業(yè)委會進(jìn)行，管理采用酬金制的方式聘請新物業(yè)公司：按照崗位支付所有物業(yè)工作人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤。冼敏強(qiáng)稱，這種做法初步實(shí)現(xiàn)了小區(qū)收益歸所有業(yè)主，但也出現(xiàn)了一些新的問題。“物業(yè)公司會向我們提供一個(gè)人員表，我們撥付工資，但卻出現(xiàn)吃空餉的情況。”表中共有25位保安，業(yè)委會卻發(fā)現(xiàn)，經(jīng)清點(diǎn)只有18人。2015年2月，祈樂苑業(yè)委會炒掉新物業(yè)，并自行組建了物管中心，開始實(shí)施全面自管。