住房租賃成房企融資捷徑：今年已發債618億，沒業務的也發

在融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境之下，作為資金密集型企業的地產商們不得不開始尋求新的融資渠道。

公司債一直是地產商的主要融資方式之一，但在房地產行業去杠桿的背景下，從5月底開始，一系列房企的發債遭遇中止，這也讓房企融資難的氛圍愈加緊張。但并非所有的發債都遭到了發行障礙，澎湃新聞(www.thepaper.cn)觀察到，以租賃名義發行的公司債已有多個獲得了通過，其中部分發債公司甚至尚未公布租賃業務。

融資渠道收緊，地產商將目光瞄向住房租賃債

8月22日，澎湃新聞不完全統計后發現，進入2018年以來，有不少開發商發行了住房租賃專項公司債券。截至目前，已有12家公司提交了發行住房租賃專項公司債的申請，發行規模總計618.8億元。其中，獲得證監會審核通過的項目有6個，已回復交易所的項目有4個，另外有3個項目目前為中止狀態。

4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發展。隨著文件下發，被認為達到數萬億規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金渠道支撐。

此次下發的文件明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領域設立“綠色通道”。

此后，無論是已涉足長租領域的還是未涉足的房企，均開始提交發行住房租賃債的申請。

沒有租賃業務的也在發債

在國家提出多項鼓勵及支持住房租賃市場發展的政策之后，無論民營企業還是央企開發商，紛紛布局長租公寓及自持住房等領域。

目前市場上運營長租公寓的主體主要包括品牌運營商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌運營商手中包括集中式與分散式公寓，如魔方公寓、蛋殼公寓、You+公寓等等;中介系以分散為主，如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓，世聯行旗下紅璞公寓;酒店系以集中式公寓為主，如雅詩閣、輝盛閣、逗號公寓等等;房企主要以集中式公寓為主，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、碧桂園的BIG+碧家國際社區等等;央企也是以集中式公寓為主，目前已涉足長租公寓的有上海地產、上海陸家嘴集團、張江集團、保利集團等等。

如今，在2017年銷售額前5名的開發商中，除了恒大集團的業務中并沒有涉及長租公寓之外，其余四家均有所涉及。

有行業相關人士對澎湃新聞表示，“一般都會要求發債方披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項目的預計開工時間，預計總投資額等一些資料。”前述人士同時提及，在這些房企中不排除有些是出于融資的考慮，所以為了防范一些企業借助住房租賃市場的綠色通道來發債為公司輸血，監管層的審核會日趨嚴格。

在目前被中止發行住房租賃債券的房企中，富力地產和合生創展均無項目涉足長租領域。在已回復狀態中的融信、龍光目前也未有實質性的長租公寓項目。此外，已獲得上海證券交易所通過的100億元規模“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”的恒大地產集團，目前的業務中也并無實質性的涉足長租公寓。

國泰君安在研究報告中表示，住房租賃專項公司債券約定了住房租賃項目的自持比例及期限，保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項目，但是從5月開始陸續有房企發行住房租賃債券被中止，以此來看，后期監管部門會對此類型發債進一步從嚴審核。

澎湃新聞記者 李曉青