因故買二手房沒有成功，買主不愿意向房地產經紀公司(房產中介)支付合同約定的“居間服務費”4.5萬多元，為此被后者告上法庭。那么，房產中介的訴求會得到法院的支持嗎?

買房沒成不愿意付“居間服務費”

買房人被中介告了

無錫人張某、蔣某想買房，便找了一家挺知名的連鎖房產中介機構幫忙物色，并簽訂了“居間服務合同”，約定：“居間服務費”為45600元，由張某、蔣某承擔，于合同簽訂當日全額支付;合同簽訂后，房屋買賣雙方因履行本合同需房地產經紀公司提供額外協助的如產權過戶、房屋交接、水電煤開戶等，額外協助為免收費用。

經過一段時間的尋找和洽談，最終張某、蔣某看中了一套總價152萬元的二手房，并向賣房人支付了2萬元定金。但最終，因為貸款資質問題，張某、蔣某辦理貸款未能成功，房屋買賣合同解除，張某、蔣某以定金承擔了違約責任。因買房沒買成，張某、蔣某覺得不應當支付全額的居間服務費，因此一直沒有支付合同約定的費用。最終，房產中介將他們起訴至法院，請求兩人承擔居間服務費45600元和律師費12492元。

一審法院認為，房產中介在格式條款中約定“簽訂房屋買賣合同后即應支付全部居間服務費”，且將產權過戶等相關義務作為額外免費協助，排除了其提供居間服務所包含的內容，加重了房屋買受人的責任，違反了權利義務對等的公平原則，應屬無效。后根據實際履行義務情況，判決張某、蔣某支付房地產經紀公司5000元居間費和律師費2500元。

中介收費明顯過高不合理

二審維持原判

中介機構不服判決，隨即提起上訴。

負責二審的無錫市中院認為，此案的審理有著三個維度的考慮。

一是上訴方行為違反了房地產中介機構明碼標價的法律義務。法院查明，原告方的房產中介未提供證據證明其已符合法律規定的形式，在辦公醒目位置公示了合同所涉的每一項服務內容和收費標準，且其在合同中約定的居間服務費并未分項清楚列明服務內容，相關后續服務事項系免費之約定也無提示。這就導致，最終買賣沒有成功，到底應該支付多少居間服務費，沒有一個衡量標準。

二是房地產中介服務機構應當根據公平原則，與委托人協商確定收費價格。案涉合同約定的居間服務費達到買賣合同成交價的3%，綜合考慮房地產公司在促成合同訂立過程中履行的義務內容、消耗的資源成本、市場供求狀況，以及房產中介行業慣例，可認定該收費超出了促成合同訂立的居間活動這一項服務的成本。也就是說，中介要求的“居間服務費”顯然過高，超出了提供服務的價值，超出了市場一般收費標準。

三是考慮要有利于完善房地產中介服務價格形成機制，規范行業秩序。目前，部分房地產中介服務機構利用市場調節定價和自身的專業優勢，通過設定不合理的格式條款的方式，免除自身義務和責任，違背了立法本意、侵害了群眾權益，不利于房地產中介市場的有序健康發展。該案中，原告方將產權過戶、房屋交接、水電煤開戶等生活城是“額外協助”，實際上相當于把應該做的事，說成了免費服務，混淆了責任與義務。

綜上，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

合理收費明碼標價

對各方都是“保護”

無錫市中級人民法院立案二庭法官華敏潔今天接受記者采訪時稱，2014年以前，國家對房地產中介服務收費實行限價管理，房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標準。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5-2.5%計收。

2014年后，國家逐步放開房地產經紀服務收費管理，江蘇省內開始施行市場調節定價，不再有政府指導定價標準。這種定價方式對發揮市場資源配置決定作用，促進房地產市場繁榮產生了積極影響。但實踐中，很多房地產中介機構在經營活動中濫用市場調節定價和自身專業優勢，以未充分協商的形式確定高額服務費用，且不合理排除自身責任與義務，這不符合立法本意。

華敏潔稱，房地產經紀服務收費放開后，房地產中介服務機構應仍應嚴格按照《價格法》等法律法規要求，遵循公平競爭、合法經營、誠實守信原則，綜合考慮服務成本和市場需求狀況等因素，與委托人協商約定收費標準，并在服務合同中詳細標明服務內容、收費條款，規范收費行為。“寫清楚哪一項服務多少費用，都標清楚，既是市場公平原則的要求，也是對各方權益的保護，大家都有依據。”

她說，市場調節定價并不意味著可以隨意定價，其前提是合同當事人在平等基礎上充分協商，而充分協商是建立在雙方對于合同內容、服務價款等合同事項全面理解的基礎上。顯然，該案中，中介機構沒有事先解釋清楚，作為格式合同籠統地標注，顯然對委托人也是不公平的。“明碼標價，其實對中介也是一種保護。”

(揚子晚報/紫牛新聞記者 張建波)