小區公共收益 公開透明最重要

泉州網10月22日訊 （記者 吳志明 魏曉芳 郭芳蓉 文/圖）為規范住宅小區公共收益管理，維護業主合法權益，省住建廳日前下發通知，就《關于加強住宅小區公共收益管理的指導意見》（征求意見稿）向社會公開征求意見。此前不久，泉州在全市范圍內開展了物業服務企業侵占小區業主公共收益專項整治行動。小區公共收益的話題因此引起廣泛關注。

那么，市民對小區公共收益了解多少？泉州地區小區公共收益目前的管理情況如何？哪些小區的做法值得借鑒？存在哪些問題？未來如何進行更加規范的管理？帶著這些問題，連日來，記者進行了走訪調查。

記者走訪

小區公共收益 多數業主不清楚

“您對小區公共收益了解嗎？知道這些錢都用在何處了嗎？”近日，記者走訪了泉州多個小區，發現大多數業主對小區公共收益情況知之甚少。

在洛江區金鳳嶼小區，記者看到小區公告欄被租房、招聘等信息占據，樓棟電梯間里有課程培訓、酒類廣告等。記者先后采訪了三名業主，他們均稱，不知道電梯廣告收益屬于業主公共收益，更不清楚廣告收益的收支明細。

“這方面我不太清楚，平時工作忙，也沒怎么關注。”曾先生一家住晉江池店藍灣半島小區已經三年了，對于小區公共收益，他不是很了解，但之前業主群里就小區公共收益使用有關情況發起投票，他投了贊成票。

洛江區力標新時代業主李先生說：“我們小區的電梯廣告很多。小區后面的停車場剛建好不久，停車費用也屬于公共收益，但是目前收益有多少，去了哪里，我沒有特別關注。”

家住大江盛世C區的郭先生是極少數清楚小區公共收益情況的業主。“去年年底，小區業委會公示了下半年的公共收益明細，今年8月份，我還領到了小區發放的一桶花生油。”他告訴記者，他一直都有關注小區公共收益，“我是做法律相關工作的，對這方面有所了解，小區的管理做得比較好。”

值得借鑒

收支賬目清楚 使用公開透明

記者采訪發現，不少小區對公共收益的管理較為規范。

藍灣半島黨建宣傳牌費用從公共收益中支出

晉江藍灣半島小區業委會主任葉桂棟介紹，2019年1月業委會成立后，聘請第三方公司對小區公共收益進行審計，2013年6月至2018年12月31日，小區公共收益共計50余萬元，這筆錢在公示后轉至業委會專用賬戶。截至2020年12月31日，小區公共收益余額達60余萬元，主要來源為電梯廣告、小區公共攤位、豐巢快遞柜進場費、通信基站場地使用費等。

“其中的56萬余元已經在今年2月份以現金紅包方式回饋給業主，其余部分用于建設小區游樂設施、黨建文化宣傳欄等。”小區物業經理陳智紅介紹，公共收益的使用有嚴格流程，如果業主投贊成的票數沒有超過一定比例，就不能使用。小區圖書館建設原本要使用公共收益，但因贊成票數不達標，最后由物業出資建設。葉桂棟說，公共收益由專人負責管理財務，小區每季度公示使用情況明細，讓廣大業主知曉。

大江盛世購買游樂設施的經費來自公共收益

“我們小區公共收益的臺賬清楚，會如期在顯著位置上公示。”洛江大江盛世C區業委會主任黃開福說，我們采用收支兩條線，設置財務和出納，由不同的人負責。公章、私章也分開管理。據悉，該小區公共收益以電梯廣告和游泳池出租費為主。公共收益每半年在小區公告欄、業主群內進行公示，接受業主監督。

黃開福告訴記者，公共收益主要用于小區公共設施維護、購買回饋業主的禮品和小區活動的支出，像翻新改造小區籃球場、購買游樂設施等。此外，業委會工作經費也從公共收益中支出。

云谷小區公共收益以停車管理費為主

豐澤區云谷小區業委會主任林憲泉介紹，停車費是小區公共收益主要來源，一年有50萬元左右，加上其他收益，一年有五六十萬元。去年小區被納入老舊小區改造項目，獲得約500萬元的補助，業委會從公共收益中拿出50萬元用于提升小區整體環境。

目前小區的物業費是每平方米0.5元，物業公司經營壓力比較大。經過協商，業委會拿出停車費的50%補貼給物業公司。此外，這幾年小區加裝電梯比較多，業委會按照每部1萬元進行補助。目前小區建好、在建或者申請的電梯有20部左右。“公共收益管理由專業會計負責，對于大筆支出，會召開業委會或者業主大會進行討論，然后公示。每季度的業委會收支明細公示中也會包含小區公共收益情況。”林憲泉說。

存在問題

收益未見公示 還有瞞報漏報

走訪中，記者在一些小區沒有看到公共收益的公示情況。此前，市住建局在其組織的專項整治行動中也發現了一些問題，包括公共收益公示不規范、瞞報漏報、分配不規范等。

福隆星城小區宣傳欄上未看到公共收益公示

18日上午，記者在鯉城區福隆星城小區看到，物業在各樓棟設置的宣傳欄上沒有關于小區公共收益的內容。之前住建部門在專項整治中發現，該小區未及時公示業主公共收益、水電費公攤等情況，當場開具整改通知單。小區物業項目經理袁先生稱，其實他們有公示，一般公示十天左右就會更新內容。小區業委會6月底任期屆滿，目前新的一屆尚未成立。

在城東瀾湖郡小區，記者也沒有發現有關小區公共收益的公示內容。物業負責人林女士稱，小區目前還沒成立業委會，自己剛接手，對于小區公共收益有沒有公示、有沒有存檔等還不太清楚。

御景家園小區公示比較規范

浮橋御景家園小區之前也因未及時公示被要求整改。18日上午，記者在該小區各幢樓電梯間公告欄上看到了《2021年第一季度和第二季度的小區公共收益情況匯總表》，表格里列有項目、合同期限、合同金額、經營管理費用、余額等明細。

在之前的專項整治中，永春縣寶龍城市廣場物業（華龍物業）存在瞞報漏報被要求整改。該小區上報無公共收益，但永春縣住建局檢查發現該小區有4處智能充電系統，這些應為公共收益。記者了解到，該小區共設有四五十個智能充電插座，分布在小區四個位置。該小區業委會2020年12月成立，其負責人介紹，物業稱小區智能充電系統共收益8萬多元，扣除電費、人工費后剩余1.9萬多元，按照三七開分成，業委會于今年9月收到1.3萬多元。

在聯合檢查中，惠安縣泉州萬晟基業物業管理有限公司所接管的萬晟鳳凰城住宅小區，被發現停車場管理人員工資成本73500元是從業主公共收益中支出。惠安縣住建局現場下發責令整改通知書，限期要求整改到位。

部門聲音

開展專項整治行動 督促物業規范經營

記者從市住建局了解到，我市現有接管物業小區的物業企業數量584家，物業服務小區數量1278個。今年6月至9月，市住建局聯合有關部門在全市范圍內開展物業服務企業侵占小區業主公共收益專項整治行動，整治內容包括：2019年以來，物業服務企業是否侵占屬于小區業主的公用部分、共用設施設備所產生的公共收益；是否按規定分配公共收益；是否將公共收益存入專戶；是否每季度末將公共收益收支明細在物業服務區域醒目位置公開公示等。

通過專項整治，全市累計回收企業自查自糾表1278份，累計收集問題（線索）183件，現已辦結180件，占比98.36%；市縣兩級住建部門累計抽查物業住宅小區1003個，責令433個住宅小區的物業服務企業進行整改，對20家企業依法依規進行信用扣分，并通報曝光，其余小區由市縣兩級住建部門委托會計審計核實。

市住建局相關科室負責人表示，下階段，該局將繼續深入開展公共收益專項整治，進一步推進業委會成立，發揮業委會執行機構功能，監督物業服務企業規范經營。同時持續發揮社會監督作用，通過普及《物業管理條例》《民法典》等相關法律法規，營造社會各方面關心、支持參與物業管理的良好氛圍。積極拓寬宣傳途經，公布投訴舉報渠道，充分發揮社會監督作用。此外還將持續開展公共收益專項督查工作，將公共收益管理情況納入信用評價內容，作為企業年度信用評價的依據；督促物業服務企業及時將小區公共收益存入專戶，嚴格實行“收支兩條線”，并且要求每季度公示一次，接受全體業主監督。

律師說法

公共收益不公開 業主和業委會可起訴

福建重宇合眾（泉州）律師事務所王超麗律師介紹，《物業管理條例》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。《福建省物業管理條例》同樣明確，小區公共收益歸全體業主所有，而且必須納入專用賬戶管理。

今年1月1日起實施的《民法典》第282條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。同時，第283條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

物業公司如果存在不公開公共收益和拒不分配公共收益的侵權行為，根據《民法典》第287條，業主有權請求物業承擔民事責任，有成立業委會的小區，由業委會代表全體業主向法院提起民事訴訟。業委會既可以請求物業將扣除合理成本后的公共收益用于補充專項維修資金，也可以請求物業返還扣除合理成本后的公共收益，然后再根據《民法典》第283條的規定進行分配。

另外，業主或業委會還可以向有關行政機關投訴舉報。根據《物業管理條例》的規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人的上述行為除了構成民事侵權外，同時還構成行政違法，根據《物業管理條例》第63條的規定，相關主管部門可以對其進行罰款的行政處罰。

王超麗律師建議，要加強業主的法律意識，可由業委會召集業主共同學習有關小區公共利益的法律知識，強化“小區公共利益屬于全體業主所有”這一意識。同時物業要規范自己的管理行為，物業是小區的管理者，并不是公共利益的所有者，未經業委會或全體業主授權，不能隨意支配小區公共利益。此外相關部門要加強監督管理，建立相關監督機制，加大處罰力度，強化問責制度，規范物業的管理行為，保障小區公共利益，切實做到“小區公共事務由業主說了算”。

泉州市物業管理協會主要負責人郭志銘稱，小區公共收益還是應由代表業主的業委會來收取，沒有成立業委會的可由社區居委會行使職權。此外還要進一步強化黨建引領，積極探索“物業＋黨建”新模式，不斷強化基層黨組織對物業服務企業工作的領導，擴大物業服務行業黨的組織覆蓋和工作覆蓋，提升物業服務水平。

相關案例

業主起訴物業 要求“查賬”

法院：公開

作為小區建筑物區分所有人，業主享有知情權，享有了解小區建筑區劃內涉及業主共有權及共同管理權等相關事項的權利。因對小區物業服務存在質疑，謝某等人將物業起訴至法院，要求公開相關資料和情況。日前，豐澤法院對該案作出判決。

2014年，某物業公司與地產公司簽訂協議，由該公司為市區泉秀街某小區提供物業服務。自物業公司管理小區開始，就對小區的共有部位進行經營并取得收益。2019年，物業公司與小區業委會簽訂合同，約定物業公司每年向業委會支付廣告收入8萬元，公共車位收入每月8000元，兩項費用共計每年17.6萬元。

小區業主謝某等人認為，依據上述費用推算，物業公司自2004年至2019年間，廣告收入和公共車位收入就高達264萬元，但物業公司從未將經營收益情況向業主公示，也沒有將公共收益返還給業主。謝某等人多次要求物業公司公布相關資料情況，均被拒絕。2021年，謝某等人作為原告，將物業公司告上法庭。日前，豐澤法院審理認為，物業公司根據業主委托管理時，應接受業主監督。根據相關規定，業主的知情權范圍包括，小區建筑物及其附屬設施維修資金的籌集、使用情況，物業服務合同，共有部分的使用收益情況，停車位、車庫處分情況等。綜上，法院判令物業公司應向謝某等人出示2004年至2019年小區共有部分、共用設施收益情況及其配套合同、收費憑證等。