辛辛苦苦在廈門買套房，原本是件高興事，不料買賣雙方卻因2.04平方米的“房產面積差”起了爭執，最終鬧上了法庭。

近日，湖里區法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。雙方簽的《房產買賣協議》約定建筑面積61平方米，可產權面積僅有58.96平方米，少了2.04平方米。法庭上，雙方都說錯在對方。究竟孰是孰非，讓我們來看看法官如何斷案?

起因買一套二手房，面積少了2.04平方米

2019年7月，吳先生將海滄的一套房出售給張某，《房產買賣協議》約定建筑面積61平方米，成交價160萬元，2019年10月15日前辦理過戶登記手續，特別備注“房屋面積以實際產權證面積為準……”。看房過程中，吳先生的姐姐告知張某，一手購房合同寫面積是58.84平方米，后來增補了幾平方米。張某向吳先生支付購房定金10萬元。

之后，吳先生將產權證照片微信發給張某，張某發現產權面積僅有58.96平方米，比合同面積少了2.04平方米。為此，張某提出雙方協商解決。然而，吳先生回復稱，房子是按套賣，且合同寫得很清楚，沒法再協商。

同年10月15日，張某以吳先生故意隱瞞房產面積不足61平方米為由，表示無法按時支付剩余房款，要求吳先生盡快配合過戶，但吳先生要求張某抓緊付清余款并辦理過戶。

同年11月7日，吳先生以張某未支付剩余購房款，通知張某解除協議并沒收定金。張某不同意，于是告上法庭，要求雙倍返還購房定金。

判決按市場交易習慣，應認定是按套定價

湖里法院經審理認為：二手房買賣，如合同僅約定了房款總價，沒有約定每平方米單價，又約定“以實際產權證面積為準”，按照存量房買賣市場交易習慣，應認定房屋是按套定價交易，事后雙方均不能主張按實際面積“多退少補”。

價格是房屋買賣合同的重要條款。建筑面積大小不僅關系到對房屋的實際利用，也是評估房價的重要因素，足以影響交易。作為產權人，吳先生對實際產權面積是清楚的，理應如實告知張某，但在合同訂立過程中，吳先生并未出示房產證，僅是口頭陳述建筑面積61平方米。雖然根據合同“以實際產權證面積為準”的約定，張某應當知道合同面積與實際面積可能有誤差，但基于信賴利益保護原則，誤差不應超過可預見的范圍。本案建筑面積的誤差比值超過3%，以成交價換算，誤差金額超過5萬元，對一套總價160萬元的房屋而言，明顯超出合理范圍，吳先生違反了披露真實信息的先合同義務。

張某主張吳先生存在欺詐行為，但并未依法行使撤銷權，在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下，張某拒絕按期支付剩余房款，屬于違約，經催告后仍未履行，吳先生可以解除合同。

只有在合同因一方的違約行為而無法繼續履行的情形下，方能對違約方科以定金罰則。原告被告雙方均存在違反合同義務的行為，不適用定金罰則，因合同已解除，吳先生應返還已收取的定金10萬元。

法院一審判決，要求吳先生應返還張某定金10萬元，駁回張某的其他訴訟請求。

一審判決后，吳先生不服提出上訴。最終，廈門中院終審判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

訂立合同過程中買方也應盡謹慎義務

法官說，民事活動中，當事人按照誠信原則應承擔協助、通知、保護、忠實等先合同義務，如實向對方披露可能影響交易的重要事實。

對二手房而言，賣方對房屋真實產權面積是清楚的，理應如實陳述。當然，由于房屋的建筑面積通常不是整數，生活中人們往往按照四舍五入法取整數披露面積信息，會有一些誤差，這符合記憶規律和交易習慣，不構成欺詐。但如誤差值超出了合理范圍，對價格產生較大影響的，則屬于不實陳述，買方可依法主張權利。

從另一方面，訂立合同過程中，買方也應當盡到謹慎義務，對簽約主體資格、房屋的產權狀況及實際使用情況等情況進行核實，避免在今后合同履行中產生糾紛。

導報記者陳捷林彬彬通訊員湖法/文