閑置土地有哪些處置方法？

(一)閑置土地處置方法有以下幾種：

1、征收20%土地閑置費。取得土地使用權(quán)后未經(jīng)原批準用地的人民政府或市、縣人民政府土地行政主管部門同意，超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃拔決定書等約定的動工建設(shè)日期滿一年不滿兩年未動工建設(shè)的閑置土地，按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

2、依法收回土地使用權(quán)。征收土地閑置費后仍未動工建設(shè)且又滿1年的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，依法無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，但對土地閑置的第二年不同時并收土地閑置費。

3、其他處置措施。土地閑置兩年但不符合收回條件的，可以采用以下處置措施：(1)延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年;(2)改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè);(3)安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價;(4)政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè);(5)政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè);(6)政府有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán);(7)責令或者督促限期開工。

4、征繳增值地價。《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》要求：“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。”獲取土地增值利益是囤地的主要動機，只有房價保持上漲勢頭，無論何種原因造成土地閑置，土地使用權(quán)人均可獲得土地增值利益，故征繳增值地價應當適用于任何情形下的土地閑置。如果囤地不能獲取預期利益，囤地現(xiàn)象將得到有效遏制。

5、根據(jù)出讓合同追究受讓人違約責任。國有建設(shè)用地出讓也是民事法律行為，出讓人與受讓人的權(quán)利義務可以約定，如《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(示范文本)》第32條約定：“受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費;土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，出讓人有權(quán)無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。”如果出現(xiàn)土地閑置，出讓人可以根據(jù)出讓合同要求受讓人繳納土地閑置費或者無償收回閑置土地。

6、設(shè)定抵押的國有土地使用權(quán)收回

設(shè)定抵押后土地閑置可以收回土地嗎？

建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押后土地閑置，土地行政主管部門仍然可以依法收回土地，理由如下：

(一)盡管抵押權(quán)人對土地閑置沒有過錯，但對《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》閑置土地收回制度是明知或者應知的，其完全可以預見到抵押期間因土地閑置而被強行收回的不利后果，接受該擔保方式意味著甘愿接受風險;

(二)建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押后，土地使用權(quán)人可以獲取巨額貸款，若允許其長期閑置土地，不僅嚴重造成資源浪費，而且嚴重違背誠信原則，國家必須采取有效治理措施，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;

(三)如果設(shè)定抵押后閑置土地不能收回，土地使用權(quán)人完全可以先設(shè)定抵押，之后毫無顧忌地閑置土地，以此逃避國家查處閑置土地;(4)收回閑置土地涉及土地集約利用、土地市場健康發(fā)展等公共秩序，而實現(xiàn)抵押權(quán)為私人利益，二者相比，應當優(yōu)先保障公共秩序?qū)崿F(xiàn)。

抵押權(quán)人權(quán)利有哪些？

對抵押權(quán)人而言，實質(zhì)是擔保期間做為抵押物的土地使用權(quán)閑置，其如何行使保全權(quán)的問題。抵押權(quán)人可以行使以下權(quán)利：

(一)行使抵押物價值代位權(quán)擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償，如果土地行政部門對閑置土地已經(jīng)投入部分給予適當補償?shù)模盅簷?quán)人可就補償部分行使優(yōu)先受償權(quán)，如《北京市閑置土地處理辦法》第13條規(guī)定： “閑置土地被收回時，原土地使用者已經(jīng)落實征地補償安置或者完成房屋拆遷工作量三分之一以上的，對其在取得批準用地文件后或者依法簽訂的土地使用權(quán)出讓合同生效后，進行地上物和其他附著物拆遷、征地補償安置所支付的費用，以及其他直接用于開發(fā)土地的實際投入，由土地行政主管部門委托審計機構(gòu)審計后，給予適當補償。”

(二)行使抵押物價值維護權(quán)。?抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為;抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保;抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務人提前清償債務，如果做為抵押物的土地使用權(quán)長期閑置，抵押權(quán)人可以行使抵押物價值維護權(quán)，要求抵押人恢復抵押物價值或者提前清償債務。

(三)及時主張權(quán)利，并申請查封抵押物。1998年12月11日，國土資源部做出《對收回被司法機關(guān)查封國有土地使用權(quán)問題的批復》(國土資函403號)，對海南省國土海洋環(huán)境資源廳答復：“司法機關(guān)因債權(quán)債務糾紛而查封國有土地使用權(quán)，應當依法進行，被查封的土地也必須是訴訟當事人擁有合法使用權(quán)的土地。對于司法機關(guān)依法進行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國有土地使用權(quán);查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國有土地使用權(quán)。”據(jù)此，司法機關(guān)因債務糾紛而查封國有土地使用權(quán)期間，土地行政部門不能收回國有土地，故若出現(xiàn)債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人應當及時行使抵押權(quán)，同時申請司法機關(guān)查封抵押物，這樣可以避免抵押物被強行收回，從而保障債權(quán)首先受償。