調控下，一些房地產開發商嘗試銷售與經營模式轉型。圖為泉州海悅府地產組織的“試住體驗”活動，將房子從銷售轉變為短期租賃經營的方式。　蘇子/供圖

（文/本刊記者　林錦旺）從2016年8月至今年5月，短短的8個多月時間，泉州房地產市場卻經歷了從高速增長到極速放緩的“逆轉”。據泉州市統計局公布的數據顯示，從2016年9月至12月，商品房(住宅)銷售額每月增長量在41.2%~53.9%之間，其中12月的同比增長為41.2%;到了今年2月同比增長額則達到了82%，但是從3月開始增速突然放緩，到了4月增速回落到了68.6%;商品房(住宅)待售面積也出現了“過山車”似的變化：從去年9月至12月一直處于增長態勢，最高同比達37.6%，今年2月則開始出現負增長，4月同比下降了16.8%。

“泉州局勢”是全國房地產市場的“縮影”。近日，國家統計局發布的數據顯示，全國商品房銷售額同比增幅連續7個月收窄;數據還顯示，1~5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1~4月回落1.4個百分點。同時，央行公布的5月人民幣信貸數據顯示，被認為主要是房貸的中長期住戶部門貸款報4326億元，系連續第二個月下行。

房地產市場從全國范圍出現的“高熱”到“冷卻”的過程，與去年10月份開始的強調控相關。近3個月以來，在從中央到地方密集出臺的層層調控政策下，房地產市場出現了哪些變化?對從供給端的相關行業到需求端的消費者而言，他們的心理出現了哪些變化?涌現出了哪些新的聲音?

為回答這些問題，以泉州為“管窺全豹”的“樣本”， 近日，記者通過廣泛走訪發現，不管是地產從業人員，還是購房者，都對房地產的未來不約而同地發出了“理性的聲音”。

調控

政府銀行“雙手并舉” 從“放寬”到“嚴限”

此前，房地產市場有多“熱”?泉州地產從業人員的說法可見一斑。據泉州市房地產經紀人協會相關人士透露，從去年8月到12月，不少中介公司的門店數量漲了一倍之多，以如是地產公司為例，該公司從原來的16家店一下子翻一番，擴增至33家;而據泉州某知名地產開發公司銷售經理透露，去年12月中旬，該公司旗下某個樓盤開盤，幾分鐘100多套房子便訂購一空。

類似泉州的中小城市如此，更遑論北上廣深等大城市，“一房難求”一度成為全國不少城市房地產市場的普遍現象。對此，不少業內人士憂心忡忡，樓市猶如飛速狂奔的野馬，將誘發投機炒房、購房等不理性因素，難保不會有“脫韁”的一天。

就在此時，中央出手了。2016年12月，中央經濟工作會議召開，會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調了要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資、投機性購房。

不久，監管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規模。

緊接著，3月17日，北京市率先出臺“認房又認貸”調控升級政策：二套房首付比例提至60%，這類人群包括在本市已擁有1套住房，還包括在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的居民。隨后短短幾個小時內，石家莊、鄭州、廣州等城市，相繼公布政策并于18日開始施行。與政府相互呼應，銀行層面也開始發力，越來越多銀行壓縮房地產貸款規模，上調利率。

“3·17新政”之后，各地方政府調控政策輪番出臺。以泉州為例，兩個月內連續出臺了以“限”為特點的10多項措施。

4月10日，泉州市住房公積金管理委員會首次出臺住房公積金調整政策，除了上調公積金二套房首付外，還將最高貸款額從80萬元調整至60萬元。

一周后，泉州繼續出臺“限購限售”政策，規定從4月17日后辦的房產新證2年內不得再次交易，另外，非大泉州戶口只能買一套房子。

5月3日，“拒貸”新政出爐：凡是名下有2套房的家庭，第三套房不得辦理公積金貸款;另外，戶口要落戶泉州一年、個稅繳滿一年后才能買房。

在政府宏觀調控之下，銀行的微觀調控也緊隨其后。

泉州多家銀行已陸續調整放貸利率，多數銀行首套房貸利率折扣已從之前的9折調整成為95折，更有一些銀行籌備執行基準利率。

某商業銀行泉州分行相關部門負責人表示，隨著樓市調控手段的接連出臺，迫于貸款額度等實際原因，現在不但利率逐步走高，而且貸款額度緊張，不少銀行的當月房貸額度在上旬就會用完。

業內人士預計，未來不排除有更多在泉銀行進一步回收折扣，甚至執行利率上浮，而且額度的緊張情況將會持續一段時間。

供給

“優勝劣汰”機制生成 從“退客”到“捂盤”

政府宏觀調控和銀行微觀調控“雙手并舉”的調控政策，形成了“擠壓機制”，有效地為樓市降溫，受到影響的首當其沖便是房地產供給端的相關行業。

某國有大型商業銀行泉州分行相關負責人告訴記者，由于住建局存量房網上限簽政策的出臺，加上房貸額度緊張等因素，導致了放貸時間的延長。在這種情況下，為了保證房貸的精準投放，銀行不得不對貸款申請人進行審查，除了征信之外，還要調查職業、還款能力等，對合理居住的購房需求，一般會優先考慮。

該負責人表示，這樣一來，有些購房者過去正常情況下兩周內可以申請到貸款，現在要等上個把月甚至更長，對于那些不符合審查要求的購房者，可能難以申請到貸款，銀行一般會與開發商溝通，并退回這部分客戶的貸款要求，于是，便出現了“退房”現象：因客戶無法申請到貸款，迫于資金壓力的開發商只好將首付款退給客戶，并要求客戶將房子退回。

對此，泉州本地某地產開發公司營銷副總深刻地感受到了其中的變化：“3個月前，我們經常勸退搖不到號的客戶。如今，一些好不容易排隊買到房子的客戶卻不得已提出‘退房’請求。”

“限令”當頭，銀行貸款的不確定因素，讓不少開發商選擇了“等待”。市區一家地產公司開發的某樓盤1期在3月份開盤一天內全部售罄，本來計劃二期在6月份開盤，調控政策下來之后，該公司只好將開盤時間一再推延，記者問及大概延至什么時候，該公司營銷經理說：“目前還未確定。”

以樓盤銷售為主營業務的房地產代理公司同樣深受調控影響。這些公司處在開發商的下游，與開發商之間唇齒相依，又由于代理公司缺乏更多的利潤渠道，樓市的縮放關系著它們的生死存亡。

成立于2005年的泉州陽光海岸地產是本地房地產代理公司之一，該公司總經理助理謝先生告訴記者，2013年也出現過一次集中的房地產調控，調控開始至2014年這期間，泉州代理公司紛紛“洗牌”，“將近20家的代理公司，似乎一夜之間只剩下了不到5家。”他認為，“這次調控比2013年的調控更嚴”。