泉州資深地產策劃人，有17年泉州房地產界從業經歷，曾參與策劃寶珊花園、千億山莊、奧林匹克花園、東海灣等大型樓盤，曾擔任泉州廣播電視臺《蘇子房談》、《置業連線》主持人多年。出版泉州房地產市場分析專著多部。

編者按

隨著一系列房地產宏觀調控政策的出臺，加上政府可供開發土地的逐步減少，還有2015年底中央召開的城市工作會議上釋放的“房子是用來住、不是用來炒的”的信號，這似乎預示著:無論是新樓盤建設，還是房地產銷售，都將不會再重現以往的狂飆突進情形。于是，不少業內人士特別是房地產策劃人都在發問:假如存在房子售磬的那一天，房地產市場的未來在哪里?對此，在本土房地產沉淀10多年的泉州資深地產策劃人蘇子近日提出的觀點不無啟示。

（文/本刊記者　林錦旺）在泉州房地產傳媒和策劃界，蘇子是不得不提的一個人物。2002年出道至今，15年間，蘇子在千億山莊、南益集團當過總經理助理，曾服務東海開發5年，策劃了東海灣俊園、雅園等第一代產品。后來他只身下海，創辦了泉州首個一手房線下交易平臺“閩南房產超市”，其后來升級為“萬博匯”。與此同時，他與電視臺合作開辦了泉州首個房地產訪談節目《蘇子訪談》。創業之余，他又出版了聚焦泉州地產變遷的多本著作……一言以蔽之，15年的諸多成敗經驗，蘇子可謂見證了泉州房地產市場的興衰榮辱。

經過了15年的親身經歷，如今跳出圈子的蘇子有了更多冷靜的觀察和思考，立足泉州，他漸漸發現，國內房地產市場即將進入一個新的時代，他將這個時代命名為“3.0時代”。

在他看來，此前國內房地產發展階段共分為兩個時代:第一個時代是從建國開始至1998年，該階段以自建房為標志，居民獲得房子以“組織統一分配”為特點，是為“1.0時代”;第二個時代是從1998年開始至今，即“商業地產時代”，該階段是福利分房取消后出現，房屋真正進入市場流通，以商品房為主角，是為“2.0時代”。

蘇子認為，經過近20年的開發和建設，越來越多城市房屋的空置率越來越高，不少城市居民手頭擁有不止一套房產。另一方面，由于父輩的沉淀，90后、00后年輕群體的購房需求逐漸減少，但是他們對居住卻提出更多個性化的要求，加上中央呼吁要讓房屋回歸居住屬性的背景下，決定著房地產市場要從銷售為主進入“銷售與租賃并存”的階段，如何運用更多現代渠道和工具，滿足各種群體對居住提出的個性化需求，就是未來房地產業內人士需要思考的重點。也就是說也許5年后，也許10年后，房地產市場將全面進入“運營時代”，是為“3.0時代”，這個時代房屋的主角是商用房。

特征

居住屬性的回歸 運營與銷售并存

關于房地產“3.0時代”的背景，蘇子分析，2015年12月20日，時隔37年再次召開中央城市工作會議，備受全社會矚目。會議提出了進一步深化住房制度改革的要求，這就是被社會普遍解讀為“二次房改”的重大政策，緊接著2016年6月3日國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》進行詳細闡述。同時，在2015中央經濟工作會議中，對房地產短期和長期的發展目標任務進行明確要求;而2016中央經濟工作會議更是發出與以往不同的論調，正式傳遞了“房子是用來住的，不是用來炒的”的信息。

他介紹，如今房地產行業面臨的形勢與1998年“一次房改”時面臨的形勢已經完全不同，頂層設計的首要出發點，就是對房地產行業在國民經濟全局中的作用進行重新定位。新定位的核心在于明確以下兩點：

第一，要回歸住房本質，降低房地產的金融屬性。房子是給人住的，這個定位不能偏離。因此還必須意識到，“新一輪房改”不是孤立存在的，不可能單獨完成，它必須與金融體制改革協調并進。

第二，要發展租房市場，探索靈活的產權制度，多種途徑實現住有所居。要促進租房市場建設，通過政府、企業和金融機構的共同努力，形成一個活躍度高、穩定性強的租房市場，重點服務兩類人群：一類是剛畢業開始工作、處于職業生涯起步階段的年輕人，另一類是在城市打工的農民工。另外，要給地方政府留出政策空間，允許探索創新，允許試點，允許過渡性的臨時政策安排。積極探索“先租后買”“租售結合”“倒按揭”“共有產權”“過渡性產權”等多種形式的交易創新和制度創新，在防范風險的前提下，讓更多的家庭享受到穩定的、與收入水平相適應的住房服務。

為此，他認為，未來，政府將致力發展購租并舉的房地產市場，為房子創造價值提供服務的運營商才是主體。