硬仗

——建房時沒人考慮過市場的消化能力嗎

這是一場硬仗。

2016年春節剛過，江西省住建廳便組織地市級房管局局長召開座談會，全面部署房地產去庫存工作。

當地媒體報道稱，江西面臨庫存壓力加大，風險逐步積累。江西省政府要求，全力打好去庫存的硬仗。

根據這次座談會上宣布的庫存情況，鷹潭市的庫存壓力全省最大;排在鷹潭后面，庫存壓力較大的還有上饒、新余、宜春、撫州等多個城市。

"當時，一聽這個情況，市委市政府就著急了，特別是主要領導。" 鷹潭市房管局副局長劉志林說，"分管市長每天聽取匯報，市委書記不停打電話詢問。"

"因為去庫存壓力很大，這段時間簡直是沒日沒夜地忙。"劉志林說，根據江西省政府的要求，省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進行督查。鷹潭市政府決定，他們也要組織督查組到縣區去督查，把壓力層層傳導下去。

鷹潭市委書記陳興超接受《中國經濟周刊》記者采訪稱，市區的壓力實際上沒那么大，真正的壓力在兩個縣城貴溪和余江。

據鷹潭市官方的統計數據，截至2016年3月份，整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米，庫存去化時間25個月，其中，住宅庫存去化時間19個月，非住宅庫存去化時間65個月。

劉志林說，"這是已經批準銷售的數據，正在建的還沒列進去。"

《中國經濟周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區已經在建的新樓盤就大約有750萬平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個角度看，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間。

鷹潭市下屬的貴溪市，截至今年3月，商品房庫存去化時間是33個月，其中，非住宅庫存去化時間高達92個月。

浮梁縣的官方數據顯示，商品房的庫存大約為40萬平方米，去化周期23個月。

但據浮梁縣當地的一位建筑商實地進行的統計，浮梁縣一共有19個新樓盤，每個樓盤按十幾萬平方米算，新建樓盤共有200多萬平方米。

這與當地建筑商李老扁的估算較為一致，"僅在2013年，浮梁縣就開建了180萬平方米。"李老扁說，僅4萬城鎮人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米，200多萬平方米的庫存，10年也賣不完。

又例如，據官方公布的數據，新余市房地產庫存300多萬平方米，去化時間大概兩年。但據新余市房管局副局長李春光介紹，新余在建樓盤大概還有七八十個，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統計在內。

宜春市一位要求匿名的官員認為，官方所公布的狹義的庫存量遠遠不能反映潛在的真實的庫存情況。"土地已經賣出去但還沒有開發的，近幾年肯定要開發，這一塊該怎么去統計?這是很大的一塊，這個數字是要考慮的。已經賣出去但一直空置的房子，大約有30%，這應該也屬積壓，雖然賣出去之后變成了個人所有，但最終還是要走入市場的。大量的棚改區改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要進入市場。在宜春，這些房子加總起來，得有1500萬平方米，意味著有12萬多套房子，容納人口將近40萬人，這個城市有這么多新增人口嗎?顯然沒有，這就是風險。這樣算庫存更全面，更利于從長遠考慮解決庫存。"

"現在看來，在建房子的時候，幾乎沒有人考慮過市場的消化能力，這么多的房子究竟能不能賣出去?"這位宜春市官員反問說，"這些房子到底要賣給誰?"